Nombreux sont ceux qui demandent s’il était possible de calculer la valeur d’une propriété et quelles méthodes pouvaient être utilisées. Par conséquent, nous allons montrer dans cet article comment calculer la valeur d’un bien immobilier et d’expliquer les deux principales méthodes d’évaluation d’un bien.

Quelle méthode opter pour évaluer un bien immobilier ?

Il existe deux méthodes pour calculer la valeur d’une propriété

• Évaluation relative
• Flux de trésorerie actualisés

Dans ce blog, nous allons examiner l’évaluation relative et les flux de trésorerie actualisés, que nous appliquons à l’évaluation des actions. Cependant, i faut savoir que la meilleure option dévaluer son bien est de faire appel à des experts en matière d’estimation immobilière à Paris 8 ou dans un autre arrondissement.

L’évaluation relative

L’évaluation relative est la méthode la plus courante d’évaluation des biens. Les évaluations immobilières basées sur cette méthode utilisent comme référence les prix d’autres propriétés situées dans des endroits similaires et présentant des caractéristiques semblables, et procèdent enfin à divers ajustements de valeur pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre les maisons comparées.

La méthode des évaluations relatives est la méthode la plus couramment utilisée, mais elle présente un problème majeur, car elle ne tient pas compte de la possibilité que la valeur du bien immobilier utilisé pour la comparaison soit surévaluée. En évaluant les maisons selon cette méthode, de nombreux épargnants ont mal évalué la valeur réelle des maisons lors de la dernière bulle immobilière. Ce qui a entraîné une perte importante lors de l’achat d’une maison. Cette méthode peut donc être utilisée pour la spéculation immobilière, mais si vous souhaitez calculer la valeur intrinsèque réelle d’un bien immobilier, vous devez utiliser la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie.

La méthode Flux de trésorerie actualisée

La méthode la plus appropriée pour calculer la valeur d’un bien immobilier est la méthode du Flux de trésorerie actualisé, qui consiste à capitaliser le rendement attendu du bien immobilier sur la base du rendement exigé. Pour ce faire, il faut tenir compte à la fois des recettes et des dépenses que le bien immobilier générera à l’avenir. Le taux d’actualisation à appliquer est le rendement requis dont on peut attendre de l’investissement. Le taux d’actualisation est subjectif et dépend de deux facteurs principaux :

• Les possibilités d’investissement dont on dispose.
• Les risques associés aux investissements immobiliers.

Nous exigerons des rendements plus élevés pour nos investissements immobiliers si les rendements des investissements alternatifs sont plus élevés, et inversement. De même, nous exigerons des rendements plus élevés pour les biens immobiliers dont les revenus sont moins stables ou qui sont exposés à des risques plus élevés (par exemple, juridique, fiscaux, catastrophes naturelles). En général, le taux d’actualisation approprié se situe dans la plupart des cas entre 5 et 10 %.

Les données pour estimer un bien immobilier en utilisant les flux de trésorerie actualisés

Pour calculer la valeur d’un bien immobilier en utilisant les flux de trésorerie actualisés, les données suivantes sont nécessaires :

• Le revenu locatif attendu, le pourcentage approximatif de la durée de location de la propriété que le locataire paiera.
• Le coût annuel des impôts fonciers, de l’entretien ou de l’assurance, des charges communautaires et des autres coûts.
• Les impôts sur les revenus du capital de la propriété, la projection de la croissance des bénéfices à long terme.
• Le taux d’actualisation appliqué, et les autres coûts initiaux (par exemple, rénovations, mobilier, etc.).

Comme on peut le constater, les données nécessaires aux calculs ne manquent pas, mais elles doivent être aussi précises que possible afin de donner une image exacte de la valeur du bien.